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海口產(chǎn)權(quán)式酒店管理法2月施行 客房預(yù)售前先辦證
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作者：王吉拉 2012-01-09
海口網(wǎng)1月9日消息（記者余加亮）為規(guī)范我市產(chǎn)權(quán)式酒店管理，促進(jìn)旅游度假地產(chǎn)在我市的健康發(fā)展，海口市政府出臺(tái)《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》（下稱《辦法》），定于2012年2月1日起正式施行。該《辦法》為我國(guó)目前第一步關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店管理的規(guī)范性法規(guī)。
《辦法》共計(jì)二十三條，涵蓋產(chǎn)權(quán)式酒店的立法思路、產(chǎn)權(quán)式酒店的定義、產(chǎn)權(quán)式酒店的用地性質(zhì)和期限問(wèn)題、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、客房預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記、地役權(quán)等一系列問(wèn)題。
產(chǎn)權(quán)式酒店的定義
國(guó)家和省里目前還沒(méi)有關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的定義，實(shí)際操作中做法不一。
《辦法》第三條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)酒店，是指建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)后將客房產(chǎn)權(quán)分割出售，酒店配套經(jīng)營(yíng)性用房及設(shè)施由建設(shè)單位或酒店產(chǎn)權(quán)人所有并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的酒店。
這一定義是第一次通過(guò)立法來(lái)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)式酒店的地位和身份。
產(chǎn)權(quán)式酒店的預(yù)售許可和專項(xiàng)維修資金問(wèn)題
《城市房地產(chǎn)管理辦法》建立了商品房預(yù)售制度，對(duì)酒店客房是否屬于商品房，能否適用商品房預(yù)售制度的問(wèn)題，目前國(guó)家和省里均無(wú)規(guī)定。但是如果不允許客房預(yù)售，產(chǎn)權(quán)式酒店就沒(méi)有前期開發(fā)融資的吸引力。海口市法制局組織專家經(jīng)過(guò)嚴(yán)格調(diào)研認(rèn)為，酒店客房可以適用國(guó)家商品房預(yù)售制度，但不適用有關(guān)住宅的專項(xiàng)維修資金制度。
《辦法》第十一條規(guī)定：建設(shè)單位在產(chǎn)權(quán)式酒店客房預(yù)售前，應(yīng)向市住建部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得銷售。商品房預(yù)售許可證應(yīng)標(biāo)明銷（預(yù)）售客房的套內(nèi)建筑面積以及客房號(hào)。
《辦法》第十二條第二款規(guī)定：產(chǎn)權(quán)式酒店客房買賣合同包括但不限于以下內(nèi)容：客房及共有部門翻新維護(hù)責(zé)任和費(fèi)用承擔(dān)、退出和回購(gòu)、違約責(zé)任等以及物權(quán)法規(guī)定的地役權(quán)合同的一般條款內(nèi)容。
產(chǎn)權(quán)式酒店的分割銷售
目前產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商不主張?jiān)O(shè)立分割銷售的比例限制。
《辦法》不限制產(chǎn)權(quán)式酒店的客房銷售比例。
《辦法》第十六條規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)人不得將除已經(jīng)分割銷售客房外的配套用房及設(shè)施分割進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押。
產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)登記
建設(shè)部出臺(tái)的《房屋登記辦法》已明確其他不予登記的情形由法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定。但根據(jù)《立法法》關(guān)于“部委規(guī)章和地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施”的規(guī)定，海口市政府規(guī)章作出的不予登記的情形可與建設(shè)部規(guī)章有所不同，因此《辦法》增加了兩條不予登記的條款。
《辦法》第十八條第一款規(guī)定：產(chǎn)權(quán)式酒店分割進(jìn)行銷售的客房按套內(nèi)面積分割登記。其他不得分割銷售的酒店配套用房及設(shè)施等專有部分按建筑面積統(tǒng)一登記，并標(biāo)明不得進(jìn)行分割銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押。產(chǎn)權(quán)式酒店的法定共有部分，產(chǎn)權(quán)共有情況記載于房屋登記簿，不頒發(fā)房屋所有權(quán)證。
《辦法》第二十條規(guī)定：未按裝修后的套、間等房屋基本單元的套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷（預(yù)）售的客房不予登記；酒店產(chǎn)權(quán)人將不得分割銷售的配套用房及設(shè)施分割進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押的不予登記；法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他不予登記的情形不予登記。
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